Новому собственнику спорного жилья необходимо обеспечить защиту его имущественных интересов - КС решил внести изменения в закон
Защиту прав нового собственника спорного жилья усилят
6 апреля 2015 года в Российской газете опубликовано Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24 марта 2015 г. N 5-П по делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева"
КС признал статью 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 - 3), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (часть 3), в той мере, в какой на основании содержащейся в ней нормы разрешается вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов, что в системе сохраняющего неопределенность правового регулирования препятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов собственника (приобретателя) жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего собственника.
Также Конституционный суд постановил, что исходя из необходимости обеспечения баланса интересов членов семьи прежнего собственника жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива и его собственника (приобретателя), в том числе при его реализации как заложенного имущества с публичных торгов, впредь до внесения в действующее правовое регулирование надлежащих изменений, вытекающих из настоящего Постановления, судам при разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования этим жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление в соответствии с ранее действовавшим законодательством, следует учитывать фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма и т.д.
Конституционный суд РФ 23 марта 2015 года вынес решение по сложному вопросу, который касался прав на квартиру покупателя и его прежних жильцов. Само слушание этого дела о проверке конституционности статьи 19 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" прошло еще 5 марта 2015 года. А пожаловался в суд Адам Богатырев.
История, которой занялся КС, началась несколько лет назад. В ноябре 2012 года Богатырев купил на открытых торгах трехкомнатную квартиру в доме ЖСК в Санкт-Петербурге. Но радовался Богатырев дорогой покупке недолго. После того, как он оформил право собственности на жилье, выяснилось, что в квартире зарегистрированы и постоянно проживают ее бывшие собственники с семьей. Дело в том, что бывшие жильцы взяли кредит под залог жилья и не смогли его отдать. Так квартира оказалась на торгах.
С помощью суда новому собственнику удалось выселить супругов-должников. Но победа оказалась недолгой. Дело в том, что кроме супругов, в этой же квартире еще жила их дочь с двумя несовершеннолетними детьми. И дочь сохранила право проживания в квартире. Так как она еще в 1993 году была включена в ордер на предоставление этой квартиры. Суды не решили проблему добросовестного покупателя. И они не выселили женщину с детьми.
Так что на публичных торгах гражданин купил жилье с "нагрузкой", не зная об этом.
Заявитель в КС считает, что суды необоснованно применяют Закон "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" с расширительным толкованием. Суды решили, что права членов семьи прежнего собственника жилья в ЖСК аналогичны правам лиц, прекративших семейные отношения с собственником приватизированной квартиры.
На основании такого вывода суды допускали возможность сохранения права пользования жилым помещением за гражданами, получившими такое право при вселении в дом ЖСК даже в случае обращения взыскания на такое жилье как на заложенное имущество.
Богатырев в своей жалобе доказывает, что подобная практика нивелирует значение института залога недвижимости. А оспариваемое положение не соответствует статьям 17, 35 и 55 Конституции .
Выслушав стороны, Конституционный суд заявил: оспариваемая Богатыревым норма не определяет права членов семьи прежнего собственника жилья, которые заложили квартиру и не выполнили свои обязательства по возврату долга. Соответственно, отсутствует и механизм защиты этих прав при обращении взыскания на такое жилое помещение, в частности, в доме ЖСК и переходе его к новому владельцу. Применение оспариваемой нормы приводит к нарушению прав нового собственника, который не знал о том, что приобретает жилье с обременением.
Подобная неопределенность правового регулирования, по мнению КС, свидетельствует о несоответствии Основного Закона оспариваемой норме и требует внесения изменений в действующее законодательство. Причем менять или дополнять надо сразу жилищное, гражданское, семейное законодательство, а также законы о регистрации прав на недвижимое имущество, об ипотеке и прочие.
По мнению КС, необходимо обеспечить максимальную прозрачность информации о правах третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения с тем, чтобы новые собственники были в курсе того, какую недвижимость и с какими обременениями они получают в собственность. Сохранение обременений, сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, должно стать юридически невозможным.
Вопрос о наличии или отсутствии соответствующих прав членов семьи прежнего собственника также должен быть четко определен законодателем.
До внесения изменений в законодательство, подчеркнул суд, члены семьи прежнего собственника, включенного в ордер, могут сохранить право пользования жильем с учетом фактических обстоятельств.
Федеральный выпуск "Российской газеты" N6632 от 25 марта 2015 г.
Читать другие юридические новости: статьи о знаковых делах, разъяснениях Верховного и Конституционного судов, изменениях в законодательстве. Перечень статей здесь